Hipoteca multidivisas

[makichuchi]

Hola, no se si estoy haciendo la pregunta y siguiendo los pasos correctos sino es a si, mis mas sinceras disculpas.
Os paso a contar mi caso y haber si me podeis ayudar.Tengo una hipoteca multidivisas,( en yenes japoneses) y la quisiera pasar a euros debido a lo fluctuante que es el yen. Lo que ocurre es que tengo que pagar un 0,25 del capital pendiente para pasarlo a euros. Me han comentado de que la hipoteca multidivisa al ser un producto con mucho riesgo y yo no ser un conocedor de esos productos el banco deberia de hacerme el cambio sin gasto alguno.sin mas un saludo
GRACIAS DE ANTEMANO

[Rupian]

En primer lugar, hay que diferenciar dos tipos de hipotecas de este tipo, las que son "hipotecas en divisa" y las que son "hipotecas en multidivisa":

- Hipoteca en divisa: Lo mismo que las normales estan formalizadas en Euros, y referenciadas al euribor, este tipo de hipoteca esta formalizada a un tipo de divisa en particular, y esta referenciada al Libor. En estos casos debes revisar lo que dice la escritura, dado que lo mismo que si quieres cambiar una hipoteca de Euros al Euribor para una en Yenes al libor, te cobrarian como si cancelases una hipoteca y formalizases una nueva, al cambiar de Yenes a otra divisa sera lo mismo.

- Hipoteca multidivisa: Este tipo de hipoteca esta referenciada al libor, y se establece a una moneda en particular, lo normal es el Yen Japones o el Franco Suizo, y, por norma general, se establece una comision especifica para cambiarse de una moneda a otra de las pactadas, y, tambien en la mayoria de los casos, se establece la obligatoriedad de un preaviso de varios meses antes de ejecutarse el cambio.

En ambos casos, el banco coge los euros de la cuenta vinculada con uno o dos dias de antelacion a la fecha de pago de la cuota mensual para comprar la divisa que corresponda y aplicar a la amortizacion del prestamo.

Mi recomendacion personal para quienes tienen este tipo de hipotecas (las multidivisa), abrir una cuenta en divisa, eligiendo la divisa en que se tenga el prestamo. En ese momento hacer un ingreso en esa divisa para tener una "reserva" y solicitar a la entidad bancaria el cambio de domiciliacion de la cuota del prestamo a esta nueva cuenta. Desde ese momento hay que estar muy pendientes de los tipos de cambio entre el euro y la divisa elegida, para buscar comprar de esa divisa en los momentos que mas favorezca por el tipo de cambio (cuanta mas divisa podamos comprar por cada euro, mas ahorro se obtendra).

Para una persona que pueda tener una cantidad de dinero ahorrada suficiente para el pago de entre 3 y 6 meses (en su equivalencia en euros), si aplica este sistema puede llegar a pagar, al final de la vida del prestamo, hasta un 30% menos de euros de los que pidio, teniendo incluso en cuenta los intereses, pero para ello es necesario mucho trabajo y algunos conocimientos financieros.

Ejemplo: Una persona pide 100.000 € de prestamo, referenciado al euribor, para un plazo de 20 años, con un tipo de interes anual del euribor+0,5

En esos 20 años, habras pagado esos 100.000 € mas una gran cantidad en concepto de intereses, pongamos un 20%, por poner una cantidad sin ningun calculo realizado, entonces habras pagado 120.000 €.

Por otro lado, la misma persona, para el mismo importe solicitado, 100.000 €, tambien a 20 años, pero lo pide en Yenes y referenciado al Libor (desconozco que diferenciales dan hoy en dia en estos prestamos.

Si la persona se lo trabaja bien, comprando divisa cuando el tipo de cambio le favorece, incluso vendiendola cuando tambien le favorece, y se cambia de divisa cuando el tipo de cambio al Yen empeora demasiado, habiendo disfrutado de ese colchon de varios meses, podra llegar a pagar, al final de los 20 años, un total de 75.000 € frente a los 120.000 € de la tradicional.

Ahora bien, aquel que desatiende el tipo de cambio y no busca el mejor momento para comprar divisa, puede encontrarse con la mala suerte de que los tipos que coincide por fechas son malos, llegando a pagar en esos 20 años mucho mas de lo solicitado, incluso mas de 200.000 €.

Jugar con los tipos de cambio de divisa es la ventaja de esta hipoteca.