reclamación devolución gastos hipotecarios Cajamar

[-ego-]

Hola!!!

Seré breve ya que entiendo que estarán aburridos de las mismas dudas.

En 2005 formalicé una hipoteca con Cajamar. En su día solicité la devolución de la cláusula suelo y ahora quiero hacer lo mismo con los gastos hipotecarios.

En el foro leí que se podía reclamar :

"Que se tenga por no puesta la cláusula del contrato de préstamo con garantía hipotecaria anteriormente referida, haciéndose el abono del importe a que ascienden los honorarios notariales y de gestoría y tasación; y la totalidad de los gastos correspondientes al registro, además de la comisión de apertura; que en su día fueron por mí satisfechos".

En la web también leí sobre reclamar el seguro de vida al que obligaban al formalizar la hipoteca.

Llevo tres meses intentando contactar con el SAC pero no proceden por lo que presentaré la reclamación física en la oficina de mi localidad así como una hoja de reclamación por el trato recibido.

Ruego me informe de si lo que le anoté arriba que se podía reclamar es viable y cualquier información que crea pertinente.

Muchísimas gracias por su atención.

Un saludo.

[lasy]

Todos los gastos entrecomillados se pueden reclamar,creo hay una carta en el foro para hacerlo, de todas formas las reclamaciones siempre han de ser de manera fehaciente por si luego tienes que llevarlo al juzgado, o sea mediante carta certificada o sellada una copia en tu oficina.
En cuanto al seguro, es más complicado, le pagaste con prima única o anual.

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[-ego-]

Hola lasy!!

Muchísimas gracias por tu ayuda.

Sí, esa es mi idea, ir a la oficina y entregar en modelo de carta que encontré en internet (buscaré la que me comentas en el foro) y que me la sellen allí. No voy a entregar ninguna copia de factura, porque no me aclaro con tantos papeles (estar están). Mi idea es iniciar la reclamación y ya que luego pidan lo que quieran.

Si no recuerdo mal, el seguro lo pagué como prima única ya que me obligaron a hacer varias cosas de este estilo. Otra fue meter más de 1000€ en capital social. Dicho seguro lo pagué un solo año porque cuando fui consciente de lo que me habían hecho lo saqué absolutamente todo y dejé la cuenta solo con en importe justo de la hipoteca.

Ya que estoy en este hilo, y a colación de lo anterior, me gustaría preguntar dos cosas más:

1. Tras una novación que tuve que hacer en la hipoteca (creo que fue en 2013) pacté con el banco domiciliar la nómina, tarjeta, y algunos recibos. El pacto fue verbal (que yo sepa, igual el banquero metió algo en los papeles de novación) y, debido a este nuevo episodio de pasotismo que están teniendo conmigo quiero volver a dejar la cuenta solo con el dinero de la cuota de la hipoteca. En su día no tuve problema pero leí posteriormente que desde el 2012 o por ahí, salió una nueva ley donde si se hacía una novación el banco podía cobrarte comisiones. Es decir, que antes de eso había una ley que te permitia poder tener la cuenta exclusivamente para el pago de la hipoteca sin cobro de comisiones pero, si no entendí mal, a partir de ese año la cosa cambiaba y te podían cobrar. ¿Es esto cierto? ¿Estoy equivocado y podría volver a dejar la cuenta solo para el pago de la hipoteca sin pagar comisiones?

2. En relación a la segunda, leí también que el tener capital social te eximia de pagar comisiones. Es algo que pregunté varias veces desde la app al SAC pero tampoco me contestaron. ¿Sabéis si eso es cierto? En caso afirmativo, si mantengo dicho capital social ¿podría proceder como explico en la pregunta 1 sin problema con las comisiones?

Muchísimas gracias de todo corazón.

Un abrazo!!

[maribel53]

Yo te puedo comentar que cuando murió mi marido marzo 2016 tenía una cta.en el Santander donde tenía varias domiciliaciones la pensión y un préstamo personal.Tuve que abrir otra CTA y lo hice en otro banco.quite todas las domiciliaciones y solo lo deje para el pago del préstamo nada más.pues viendo que me cobraban comisión de mantenimiento escribí una carta del foro para que me quitarán la comisión y lo hicieron y me devolvieron lo que me habían cobrado

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[lasy]

Entrega la carta en la oficina, porque la novacion sería en el mismo banco, con lo cual la hipoteca existe antes del año 2012.
Me refiero a la carta de la exención del cobro por mantenimiento.

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[lasy]

En cuanto al capital social, supongo que algún beneficio tendrá, pero eso te lo tienen que decir ellos, cada uno es un mundo con sus condiciones.
Puedes enviarles una carta dirigida al sac, por el mismo procedimiento que la otra, ( o sea con copia sellada para ti ) y ya si no te contestan hacer la reclamación al Banco de España

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[-ego-]

Muchísimas gracias por vuestra ayuda, de verdad.

Procederé como me decís.

Muchísimas gracias a las personas que hacéis cosas como éstas y ayudáis a gente como yo contra toda esta ******* que no tiene ningún tipo de consideración con nadie y a quienes solo les interesa y mueve el dinero.

Os deseo lo mejor en la vida y que tengáis la mayor de las suertes.

Un abrazo ??

[-ego-]

No sé por qué salió interrogantes al final, era un emoticono.

Un abrazo y suerte

[-ego-]

Buenas tardes:

Antes de llevar la petición por escrito a la oficina he recibido una carta certificada donde me responden a lo reclamado vía app.

La respuesta es que me lo deniegan todo.

No sé si es una estrategia bancaria para disuadir o tienen razón. Por tal motivo os copio la respuesta y me decís, por favor, qué debería hacer.

Muchísimas gracias de antemano.

"Lamentamos su malestar y le agradecemos que nos permita explicarle a continuación los motivos por los que no procede la devolución de ninguno de los gastos a los que hizo frente al momento de formalizar su operación de préstamo

En primer lugar, conviene destacar que es criterio seguido por el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España elaborado a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015 sobre esta materia que lo dictaminado por dicho Tribunal es únicamente aplicable a los casos de escritura de constitución de préstamo hipotecario otorgada por persona fisica para adquisición de vivienda. No aplica, por tanto, a otros supuestos como los de gastos de cancelación del préstamo hipotecario, de escritura de compraventa o de ampliación y modificación de hipoteca ni a los préstamos formalizados por no consumidores.

Y ello porque, como es sabido, la atribución y calificación del carácter abusivo o no de una cláusula contractual, así como la declaración de nulidad o no de un contrato o de alguna de sus cláusulas, corresponde, en exclusiva, a los órganos jurisdiccionales de la Administración de Justicia, habiéndose pronunciado el Tribunal Supremo hasta la fecha, como ya se ha dicho, únicamente sobre la nulidad, por considerarlas abusivas, de determinadas cláusulas de préstamos hipotecarios comercializados por BBVA en cuanto al impuesto de actos juridicos documentados y a los aranceles notariales y registrales.

Ahora bien, dicha sentencia no declara que todos los pactos sobre gastos sean abusivos, ni que todos los gastos tengan que ser asumidos por las entidades prestamistas, sino que el reparto de estos ha de ser equitativo, entendiéndose que lo es, a falta de otro pacto, cuando se trasladan a los clientes solo los gastos. que estén obligados a soportar conforme a la normativa vigente y/o porque se realizan en su interés.

Siendo este último caso de realización en interés de los clientes el de los gastos de gestoría y tasación derivados de la formalización, pues los primeros se devengan por los servicios accesorios solicitados por los prestatarios para facilitar el cumplimiento de sus obligaciones de constitucion de hipoteca y pago de impuestos, y asi se han pronunciado ya, entre otras, la Audiencia Provincial de Pontevedra en sus sentencias de fechas 19 de enero y 7 de abril de 2016 o el Juzgado de 1º Instancia núm. 11 de Oviedo en sentencia del dia 13 de diciembre de 2016. Solo en el caso de que su préstamo se hubiese formalizado tras la entrada en vigor de la Ley 15/2019, de 15 de marzo, reguladora de las contratos de crédito inmobiliario (16/06/20191. lo que no ocurrió, habela correspondido a la entidad asumir este gasto (articulo 14.e).

Y los segundos se derivan de la elaboración de un informe de tasación realizado por un tasador homologado necesario para valorar la solicitud de préstamo hipotecario planteada por la parte prestataria, el cual el cliente puede encargar al profesional que elija, estando las entidades de crédito obligadas a <caceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, (articulo tercero bis 1) de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario). Por tanto, es al cliente a quien sirve de provecho el informe de tasación y, consecuentemente, el único obligado al pago del profesional que la realiza.

Por otro lado, con relación a la atención por su parte de la liquidación del impuesto de actos juridicos documentos (IAJD) cabe destacar que el mismo se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados, y en su normativa de desarrollo, el Real Decreto 828/1995 de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados

Y que es en el articulo 68 del citado Reglamento en el que se establece que sera sujeto posivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, los personas que insten o soliciten los documentos notanales, a aquellos en cuyo interés se expidan. (-, siendo la jurisprudencia de la Sala Tercera, de lo Contencioso- administrativo, del Tribunal Supremo (sentencias, entre otras, de fechas 23/11/01, 24/06/02, 14/05/04, 20/10/04, 27/03/06, 31/10/06, 6/05/15 y 22/11/17) clara al señalar como sujeto obligado del tributo a la parte prestataria. Precisamente a esta jurisprudencia habitual de la Sala Tercera es a la que se ha remitido la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia nº 148/2018, de 15 de marzo resolviendo que el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados por la constitución de la hipoteca en garantia de un préstamo incumbe al prestatario.

Frente a esta última, la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en sus Sentencias 1505/2018, de 16 de octubre y 1531/2018, de 23 de octubre, anuló el número 2 del citado articulo 68 del citado Reglamento. Sin embargo, días más tarde, el 6/11/2018, el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo acordó volver a hacer recaer sobre el prestatario la obligación del pago del impuesto.

En esta última linea, coincidente con la tradicionalmente mantenida, también a juicio de la Dirección General de los Registros y del Notariado (resolución del dia 24/05/17) correspondía a la parte prestataria el pago del (AID, dado que a tenor de la legislación fiscal era ella el sujeto pasivo del tributo.

Asi las cosas, resulta, además que la atención por la parte prestataria de este impuesto es conforme a lo previsto en el artículo 89 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y usuarios, conforme al cual
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1 Es esta Sala Tercera y no la Primera del T5 la competente para declarar quién es el sujeto pasiue de un impuesto, competencia confirmada por las siguientes aos Autos del Pleno del Tribunal Constitucional: 1) Auto 24/2005, de 18 de enero y 2 Auto 223/2005, 24 de mayo.
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se considerará abusiva da estipulación que imponga al consumidor el pago de los tributos en los que el sugeto pasio es el empresarioso, no siendo este el caso, ya que la legislación fiscal establece claramente que es la parte prestataria el sujeto pasivo de este impuesto.

Todo ello sin perjuicio de que a partir del pasado dia 10/11/2018 entrase en vigor el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre que modifica los artículos 29 y 45 del citado Real Decreto Legislativo para determinar que el sujeto pasivo, cuando se trate de escrituras de préstamo con garantia hipotecaria, serà el prestamista. Modificación que se aplicara a aquellos hechos imponibles que se devenguen en adelante es decir, a las escrituras públicas que se formalicen a partir del dia 10/11/2018, no siendo el caso de la que nos ocupa en este expediente.

Por último, respecto al pago de aranceles notariales y registrales resulta con relación a los primeros que, la norma sexta del Anexo li del Real Decreto 1426/1989, de 17 noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios establece que cela obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente, pues según la normas fiscales el interesado en el otorgamiento y posterior inscripción es la parte prestataria que, además, en este caso he de estimarse fue la requirente de este servicio al ser a su instancia y solicitud por lo se formalizó la hipoteca para cuya constitución e inscripción era necesario el otorgamiento de una escritura pública. Por su parte, en cuanto a los aranceles registrales se llega a la misma conclusión en virtud de lo previsto en la norma octava del Anexo Il del Real Decreto 1427/1989, también de 17 noviembre

Ahondando aún más en esta cuestión, se ha declarado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 25 de noviembre de 2015 (Recurso-443/2016) que <<Por otra parte, dado el planteamiento de la demanda en la que se predica la nulidad de la estipulación abstracta y el reintegro en su totalidad de los pagos efectuados en concepto de aranceles, sin hacer precisión alguna sobre los concretos pagos efectuados en este caso al Notario, únicos en cuya factura se giran aranceles por copias, se desconocé par completo si alguna de ellas pudo ser instada por la entidad financiera por lo que no es posible concluir que a esta correspondia en este caso efectuar aigin pago de la misma. Lo cierto es que la factura notarial, fechada el 13 de octubre de 2005, (doc 2 al folio 45) fue girada contra los prestatarios actores, como tambien los gastos de registro (doc. 4 al folio 47), documentos que junto al de abono del impuesto fueron recibidos por las actores, y los gastos soportados por los mismos sin objeción durante más de 11 años, lo que constituye un poderoso indicio de su conscimento y conformidad con la asunción contractual de todos ellos y avala aun más la procedencia del rechazo de la demanda.

[-ego-]

Como en el caso de los gastos de gestoria, solo en el supuesto de que su préstamo se hubiese formalizado tras la entrada en vigor de la Ley 15/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (16/06/2019), lo que no ocurrio, habría correspondido a la entidad asumir estos gastos (articulo 14,e)

Adicionalmente a todo lo anterior, la entidad ha actuado en todo momento conforme a lo previsto en los articulos 1.091, 1.278 y 1.258 del Código Civil, atendiendo a lo acordado con su parteen su contrato de prestano garantizado con hipoteca, cuyas condiciones fueron fijadas por ambas partes siendo conocedoras de que la distribución de gastos pactada, asi como el resto de condiciones del préstamo acordadas, lo fueron en atención a dicha distribución de gastos, siendo este pacto una condición determinante del precio, dado que cualquier otro pacto al que pudieran haber llegado con respecto a los gastos, en la medida que prestamista asumiera más o menos hubiese conllevado una repercusión en las condiciones ofertadas.

Es, en concreto, en la cláusula financiera referida a gastos de formalización de su escritura de préstamo hipotecario, en la que se recoge, de manera clara y comprensible, el pacto sobre el particular alcanzado entre las partes contratantes, siendo distinta esta cláusula de la que ha sido objeto de enjuiciamiento por parte del Tribunal Supremo.

Finalmente, el pasado 16 de julio de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también se pronunció sobre este asunto, confirmando lo ya dicho por nuestro Tribunal Supremo en sus sentencias 44, 46, 47, 48, y 49/2019 y es que, una vez declarada en el correspondiente procedimiento judicial la nulidad de una cláusula de gastos, no antes, se aplicará el siguiente régimen legal: el 50% de los gastos notariales y de gestoría asi como el 100% de los registrales serán de cuenta de la entidad que, por tanto, tendrá que devolverselos a su cliente, y el 100% de los de tasación del cliente. El impuesto de actos juridicos: documentades no se restituye en ningún caso al cliente.

Por lo expuesto, siendo válida la cláusula sobre gastos de su préstamo hipotecario y la formalización del mismo anterior al 10/11/2018 (entrada en vigor del RD-Ley 17/2018) y, obviamente, al 16/06/2019 (entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario), entendemos legalmente correcta y conforme a lo pactado la atención en su día por su parte de los importes reclamados, incluida la liquidación y atención de sus correspondientes impuestos, dada su condición de sujeto pasivo de los mismos. Evidencia de ello es también que, a pesar del tiempo transcurrido desde entonces, usted no ha mostrado hasta ahora disconformidad alguna con lo ejecutado al momento de los pactos alcanzados y pagos efectuados, entendemos que por ser conformes a lo acordado.

Aprovechamos la ocasión para enviarle un cordial saludo y le recordamos que, en caso de disconformidad con la presente resolución, puede usted acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.