Dudas en el tipo y condiciones de la hipoteca

[igra]

Hemos reservado a una promotora un piso que ya tiene una hipoteca constituida. Hemos ido al banco que nos indicó la promotora y nos ha dado unas condiciones para nuestra hipoteca sin mostrarnos la que tiene la actual hipoteca del promotor. Seguramente porque las que nos están dando son peores... Ellos nos dicen que se trata de una subrogación, pero no nos queda claro. ¿De qué tipo de operación se trata? ¿Deberíamos haber tenido acceso a las mismas condiciones que la actual hipoteca? Nos han dado, Euribor + 0,75, suelo de 2,60% y 0,5% por desistimiento. Nos obligan a contratar 3 seguros, uno de vida, uno de invalidez y uno de hogar sin que esto suponga ninguna rebaja de las condiciones. ¿Podremos cancelar el de vida e invalidez después del primer año? Sabemos que el de hogar es obligatorio, pero ¿podremos cambiarlo de compañía?
La gestora del banco siempre nos pone las cosas difíciles. No ha querido darnos una oferta vinculante sino sólo una serie de hojas informativas donde se indican las condiciones (a veces tachadas con boli). La última vez que se la pedí me dijo que unos días antes de ir a notario podríamos ver la ¿minuta? No sé qué tiene que ver la minuta con la "oferta vinculante"...
Mi mayor duda es, ¿dónde y cuándo podremos comprobar al 100% que las condiciones de la hipoteca que vamos a aceptar son las mismas que nos ha ofrecido de manera informal la gestora? No queremos firmar ninguna escritura de compra-venta sin haber visto esto antes. Gracias de antemano por vuestra ayuda!

[PINTENSE]

Pedirles la oferta vinculante, deben de dárosla, es un tramite imprescindible, y sobre todo, si quereis subrogaros a la hipoteca que ya está concedida, deberan daros los datos de la misma sin falta.
No obstante, haber si alguien con mas idea que yo en temas hipotecarios os da otra vision del tema, pero lo de la oferta vinculante, seguro que os la deben de dar.
Un saludo.

[Fahrenheit]

Hola Igra,
La verdad es que expones un montón de dudas. A ver si consigo explicarte todo.
Lo normal es que la escritura sea de compraventa, subrogación y novación (modificación de condiciones), con lo que en cuanto incluyan éste último supuesto ya te pueden cambiar las condiciones con respecto a las que tiene el promotor. La oferta vinculante es obligatorio, no sólo que te la den, sino que esté firmada por la entidad financiera y por vosotros. Además, para cercioraros de que lo estipulado en la oferta vinculante corresponde con lo que luego constará en escritura, la notaria tiene la obligación de tener a vuestra disposición la escritura (minuta), tres días antes de la firma para que la podáis revisar.
En cuanto a las condiciones financieras, la legalidad de la claúsula suelo es más que discutible. Podéis daros una vuelta por el foro, pues hay más de un post sobre éste asunto. Yo no la admitiría. Por otro lado, el euribor+ 0,75 no está mal, sobre todo si no hay vinculación. Otra cosa es que se parta de un diferencial más alto y en función de los productos que se contraten, el mismo disminuya hasta el que has mencionado. Me da que como está el tema, ésta es lo que os han ofrecido.
Por lo que respecta a la comisión por desistimiento (lo que era la cancelación tanto parcial como total), la ley establece que será de 0,5 durante los primeros cinco años y del 0,25 durante el resto de duración de la hipoteca. Más de éste porcentaje no se os puede poner, pues es contrario a ley.
En cuanto a los seguros, como bien dices el único que es obligatorio es el básico de incendios, es decir, si no quieres únicamente lo asegurado es el continente y por la cantidad que como valor de vuelo venga en la tasación de la vivienda. Te lo comento, porque en función de lo que contrates en la póliza, la prima será mayor. Evidentemente la póliza la puedes contratar con otra aseguradora, siempre que en la misma conste como beneficiario la entidad financiera con el número de préstamo. En cuanto al resto de seguros, ninguno es obligatorio. Aquí has de contar con que es posible que la entidad os los haya puesto como vinculación para que el diferencial os baje. Independientemente de que negocies con ellos, es importante que no contrates ninguno con prima única y que previamente a la firma os pasen la solicitud de seguro con todas las condiciones, para que sepais exactamente cuál es la cobertura de cada uno de ellos. Pero obligación de contratar, no tienes ninguna.
Con esto espero que te haya quedado más o menos claro. Si necesitas resolver alguna otra duda, sigue con éste hilo o si lo prefieres te contesto por privado.
Un saludo.

[igra]

Muchas gracias Farenheit!!! La cuestión es que ya hemos pagado las arras por el piso y aun cuando algunas condiciones de este banco nos parecen abusivas, ahora mismo no hemos conseguido ningún otro que nos las mejore.
La persona que nos está gestionando la hipoteca nos dice que estas son las condiciones que nos puede dar y que si no nos sirven miremos otro banco. A mi parecer se aprovechan del hecho de que mi pareja y yo somos jóvenes y no tenemos experiencia en estos temas para meternos presión; lo triste es que lo consiguen... En todo caso hemos dicho de aguantar este año con la contratación del seguro de hogar, vida e invalidez (casi 1400 € entre todo) y el año que viene cancelar el de invalidez y cambiar el de vida y hogar a otra compañía. En cuanto a la cláusula suelo, fue lo primero que nos dijeron que era imposible quitar. ¿Podremos hacer algo en el futuro con respecto a esto? Con la bajada del Euribor ahora mismo esa cláusula nos va fatal, pero con otros bancos dando como mínimo Euribor + 1,49% todavía nos sale a cuenta aguantar sus abusos para la constitución de la hipoteca.
Al pedirle la oferta vinculante vía email a la del banco nos puso esto:
“Una vez se tenga el expediente de riesgo aprobado y la Tasación realizada, solicitamos dia y hora al notario y son ellos lo que preparan la minuta y Provisión de Fondos que unas dias antes de la firma nos hacen llegar y que podreis revisar con antelación antes de ir al notario”
Si no nos da la oferta vinculante, ¿será más fácil luego reclamar lo del suelo?

[Fahrenheit]

Evidentemente si no os hacen llegar la oferta vinculante o la misma no contiene nada sobre la claúsula suelo, siempre os podéis agarrar a ello como argumento en el caso de que decidieseis reclamar para que os la eliminasen. Aún así, dicha claúsula es impugnable por vulnerar aspectos esenciales de la contratación. El problema es que bajo mi criterio tendríais que reclamar dicha eliminación judicialmente, pues, a pesar de que algún forero dice que la suya la han eliminado a través de reclamación al Sac de la entidad, entiendo que son casos aislados y que lo normal es que se tenga que acudir a la vía judicial.
En cuanto a los seguros, pues tu lo has dicho. Sobre todo lo que te he comentado. Que sean todos de prima anual, porque según el precio que me comentas, da la impresión que alguno de ellos es de prima fija. Que te den la solicitud para que puedas mirar las condiciones antes de firmar.
De todas formas, que os dejen claro si el diferencial del tipo es realmente 0,75 o éste es el que queda aplicandole bonificaciones por la contratación de productos. Porque entiendo que puede ser posible que cuando vayas a firmar la hipoteca te encuentres con esa sorpresa.

[igra]

Muchas gracias! En un par de semanas ya firmamos, con lo que os iré contando cuando nos entreguen la minuta de a escritura, etc. En principio los seguros no generan ninguna bonificación adicional, simplemente nos los meten porque son unos listos. Por otra parte, ¿hay alguna manera de darnos de baja al menos del seguro de invalidez antes de pasado un año? Es un seguro muy caro y que no nos interesa para nada.

[RCB]

Mi opinión, es que si necesitas imperiosamente firmar esa hipoteca, adelante, pero asegúrate que te dan las pólizas de esos seguros en el acto.Al día siguiente de firmar la hipoteca, solicita la anulación de esos seguros, creo que tienes 15 días de plazo para poder rechazar su contratacion Infórmate de este extremo, que igual por ahí puedes tener una escapatoria. Saludos.

[igra]

¿Darme de baja de esta manera es legal? ¿Qué tendría que hacer para ejercer mi derecho a desistir?

[RCB]

Te puedes informar llamando a la Dirección General de Seguros y pregúntales por los plazos para poder renunciar a un seguro recién firmado, pero sin decirles lo que piensas hacer, claro. Saludos

[igra]

Muchas gracias. ¿Alguien tiene algún modelo de carta de desistimiento de contrato de seguro inmediatamente después de firmar una hipoteca? O al menos alguna guía de lo que ha de contener dicho escrito y ante quién o qué vías hemos de presentaro