Clausula de suelo y Oferta Vinculante

[Nena]

Clausula suelo

¿Qué es?

La cláusula suelo en un préstamo hipotecario establece cual será el tipo mínimo de interés que se liquidará en las correspondientes cuotas, muchos de nosotros hemos firmado nuestras hipotecas sin saber qué es una cláusula suelo y eso ha provocado en determinadas operaciones que esa cláusula sea abusiva.

Cuando firmamos el préstamo se establecen una serie de condiciones que estarán vigentes durante todo el tiempo de amortización del mismo.

-Si el interés es fijo durante toda la duración del préstamo: las cuotas serán iguales durante todo el préstamo.

Los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del préstamo, aunque en este tipo de préstamos el interés, por regla general, es superior al variable.

-Si el interés es variable: también por regla general hay una fase de interés fijo y una segunda fase de interés variable por el mismo tiempo. En ésta segunda fase se fija un tipo de interés referencial (Euribor, Deuda Pública, IRPH, etc.) al que se le suma algún punto llamado diferencial. Con él, resulta la cuota a pagar.

Cada periodo de revisión (sea al año o a los seis meses o al trimestre), se vuelve a aplicar ese tipo de interés, con la subida o bajada que haya experimentado desde la vez anterior, sumándole el diferencial, con lo que resultará la nueva cuota para el periodo siguiente, que podría ser más alta o más baja que la del anterior periodo.


¿A qué hace referencia la cláusula suelo?

Una cláusula suelo en un préstamo hipotecario nos está indicando cual va a ser el porcentaje mínimo de interés que se aplicará a nuestras cuotas.


¿Cómo se conoce también?

Se conoce también como interés mínimo, en otros contratos hipotecarios también se hace referencia a ella como límite de variabilidad entre un porcentaje y otro.

Son diferentes formas de denominar la cláusula suelo, provocando que no podamos beneficiarnos de las posibles bajadas del índice de referencia utilizado en nuestro préstamo hipotecario.

¿Cuál es el índice de referencia utilizado en España?

La gran mayoría de las hipotecas contratadas en España se realizan utilizando como índice de referencia (el Euribor, Deuda Pública, IRPH, etc.) añadiéndole a éste un diferencial.

Si en el contrato se firma una cláusula suelo muy alta puede hacer que el índice de referencia sea inferior a ella, y que al tener este mínimo firmado no se pueda aplicar el porcentaje del índice.


¿Es legal la cláusula suelo?

Esta cláusula es legal al estar incluida en el contrato firmado por nosotros, pero ha de ser pactada, y cumplir una serie de requisitos estipulados por ley.

Hay sentencias que anulan dichas estipulaciones cuando no ha habido un acuerdo para establecerlas y presentan las circunstancias de “suelo demasiado alto” lo que al final redunda siempre en un beneficio para el banco y no una protección para el cliente frente a las oscilaciones del índice de referencia.

“Y esta cláusula pasa de ser legal a ser una cláusula abusiva”

¿En qué nos vamos a basar para reclamar que nuestra clausula suelo es abusiva y su eliminación?

En estas dos sentencias:

*La del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que marcó en 2013 el carácter abusivo de la legislación española en materia hipotecaria, y confirmó la ilegalidad del procedimiento español de ejecución hipotecaria desde hace veinte años, ya que su fallo se basa en la Directiva 93/13/CEE del Consejo Europeo sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

*En la ratificación de La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Mayo/2013, a la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ratificó el carácter abusivo de las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios de varias entidades bancarias (BBVA, Cajamar, Cajas Rurales Unidas y Nova Caixa Galicia) por falta de transparencia sobre las mismas en los contratos que la sala analizó.

¿Cómo podemos saber si nuestra cláusula suelo es abusiva?

Basándonos en la sentencia del Tribunal Supremo:

-En el punto 44 b de la sentencia se señala que: “El conocimiento de una cláusula –sea o no condición general o condición particular- es un requisito previo al consentimiento y es necesario para su incorporación al contrato, ya que, en otro caso, sin perjuicio de otras posibles consecuencias –singularmente para el imponente- no obligaría a ninguna de las partes”.

-En el punto 212, referente a las cláusulas suelo, el Tribunal dice que “no pueden estar enmascaradas entre informaciones abrumadoramente exhaustivas que, en definitiva, dificultan su identificación y proyectan sombras sobre lo que considerado aisladamente sería claro. Máxime en aquellos casos en los que los matices que introducen en el objeto percibido por el consumidor como principal puede verse alterado de forma relevante”.

-En el punto 225 de la sentencia no deja lugar a dudas: “En definitiva, las cláusulas analizadas, no son transparentes ya que:

a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

b) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como una aparente contraprestación de las mismas.

c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.

d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

e) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor”.

"Aunque el Supremo se refería a contratos hipotecarios de unas entidades bancarias concretas, esta falta de transparencia se da en todos los contratos hipotecarios que incluyen cláusulas suelo".


¿Dónde podemos ver si nuestro préstamo hipotecario tiene Clausula suelo?

1-En el contrato de crédito hipotecario —que no debe confundirse con la escritura de compra-venta de vivienda—
Suele reflejarse la presencia de esta cláusula en alguno de los siguientes apartados:

-Cargas, especialmente si se trata de una hipoteca de subrogación.

-Estipulaciones / Otorgamientos.

-Cláusulas financieras. En un gran número de escrituras aparece en la llamada «cláusula financiera tercera bis» en el punto en que se establece el tipo de interés variable.

El interés variable de la hipoteca existe como contrapartida al tipo de interés fijo, en cuyo caso se pagaría siempre el mismo tipo de interés independientemente de las variaciones del mercado.

“Es decir, nosotros firmamos un préstamo hipotecario a interés variable y con esta cláusula nos obligan a pagar a un interés fijo”

Aunque cada hipoteca está redactada de una manera diferente, en la escritura podrás ver algo parecido a lo que resalto en la imagen siguiente:




2-En el recibo del banco

Si no puedes localizar la cláusula suelo en tu escritura (bastante habitual cuando se trata de una hipoteca con subrogación del constructor) una prueba efectiva de su presencia es echar un vistazo al último recibo bancario del pago de tu hipoteca. Si el tipo de interés que aparece en él no coincide con la suma del Euribor + diferencial que tengas pactado, ese es tu suelo.

Por ejemplo, si habíamos firmado un interés de 1,250 % + Euribor (que a fecha de hoy está al 0,299%) y en el recibo figura un tipo del 3,75%, te están aplicando ese suelo de hipoteca.

Ya que la suma de los dos valores anteriores estaría por debajo de esa cantidad, y lo que deberían aplicarnos es la suma de esos dos valores 1,54% y no el 3.75% en este ejemplo en concreto.



En cada revisión dependiendo que esta sea (anual, semestral, trimestral) tendrían que aplicarnos el interés pactado + Euribor (en la fecha de la revisión)

Aquí tenéis el enlace donde podéis ver el valor actual del Euribor

http://www.hipotecasyeuribor.com/euriboranoactual.php

[Nena]

OFERTA VINCULANTE

¿Qué es la oferta vinculante?

Es un documento que los bancos y cajas de ahorro (entidades de crédito en general) tienen obligación de entregar al cliente. Esta oferta debe contener todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario. Así mismo la validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.


¿En qué casos es obligatoria?

*Hasta 2007 para hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros (Orden Ministerial de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios). En este caso deberá estar firmada por el cliente AL MENOS TRES DÍAS ANTES de la firma de la escritura de la hipoteca.

*A partir de del 8 de diciembre de 2007 para hipotecas de CUALQUIER IMPORTE (Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, BOE del 8 de diciembre de 2007) se debería facilitar la oferta vinculante o documentación análoga referente a la hipoteca:

"La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos".

Sin embargo, la obligatoriedad estricta de los 3 días de acuerdo a la Orden Ministerial de Mayo de 1994, sigue siendo aplicable a las hipotecas “sólo a las hipotecas con límite de 150.253,03 euros”.

*En los casos de subrogación de hipoteca existente con NOVACIÓN también es obligatoria en los mismos límites comentados arriba.

Sin embargo NO es así cuando haya una subrogación de la hipoteca existente, por ejemplo:
La del promotor y NO haya novación.

*Para las hipotecas más nuevas, el 28 de Octubre de 2011 se publicó la Orden EHA/2899/2011 que derogada la Orden Ministerial de Mayo de 1994.
Por lo tanto a partir del 29 de Julio de 2012 (fecha establecida para entrar en vigor los cambios sobre la oferta vinculante)

Deja de ser obligatoria la oferta vinculante aunque el cliente si puede pedirla.


¿Por qué es importante La Oferta Vinculante en las reclamaciones de la cláusula suelo?

Porqué si no firmamos la oferta vinculante y era obligatoria para nuestra hipoteca el Banco ha incurrido en claro incumplimiento de la ley, y nos será más fácil que nos eliminen la cláusula suelo.


¿Cómo es una oferta vinculante?

Todos o casi todos nos hemos preguntado el aspecto que tiene una oferta vinculante. A continuación os muestro una del BMN para que os hagáis una idea aproximada.


ESTA EN CONCRETO NO CUMPLÍA LA NORMATIVA VIGENTE POR LEY:

-NO ME FUE ENTREGADA MÍNIMO 3 DÍAS DE LA FIRMA PARA SU ESTUDIO
-NO FUE FIRMADA POR MI, SOLO POR LA ENTIDAD BANCARIA.
-ERA DESCONOCEDORA DE LO QUE ERA UNA OV Y MUCHO MENOS QUE ESTUVIESE INCLUIDA EN LAS ESCRITURAS HIPOTECARIAS FIRMADAS EN LA NOTARIA.


¿Puedo reclamar la eliminación de la cláusula suelo aunque tenga oferta vinculante correcta?

La respuesta es que sí.

Desde la sentencia del Tribunal Supremo se están consiguiendo eliminar todas las cláusulas suelo judicialmente aunque exista oferta vinculante. Y en un porcentaje elevadísimo Extra Judicialmente.

"El motivo es que la sentencia del Supremo establece unos criterios de transparencia que ningún banco ha cumplido aunque entregase la oferta vinculante".


¿Se pueden reclamar las cláusulas suelo y el dinero cobrado de más desde el inicio de la hipoteca?

"Por supuesto"

Pero hay que advertir que es un proceso largo. Merece la pena, pero es largo.

Tenemos dos vías para poder reclamar la eliminación de la cláusula suelo y el reembolso de las cantidades cobradas de más :

*EXTRA-JUDICIALMENTE (Podemos realizarla solos y/o con asesoramiento jurídico)

*JUDICIALMENTE (Necesitamos abogado y procurador)

[Nena]

PROCESO DE RECLAMACION DE LA CLAUSULA SUELO EXTRA- JUDICIAL

Con base a todo lo expuesto anteriormente y decididos a reclamar la eliminación de nuestra clausula suelo, y la recuperación de las cantidades cobradas indebidamente por esta vía nos ponemos mano a la obra.

1º ESTUDIAR NUESTRAS ESCRITURAS HIPOTECARIAS, (QUE ES NUESTRO CONTRATO) PARA VER SI SE TENEMOS O NO CLAUSULA SUELO.

Si no tenemos una copia simple de las escrituras hipotecarias, tenemos el derecho y ellos la obligación de proporcionárnoslas sin coste alguno.

Cuando firmamos el préstamo, es el banco el que nos hace una provisión de fondos para estos gastos. Nosotros hemos pagado las escrituras (es un gasto repercutido en nosotros) y las copias simples de los documentos.

Vamos a ponernos en el caso de que nuestra sucursal nos pone trabas y no nos la facilitan, tenemos dos vías para obtenerlas:

* Exigiendo al banco que cumpla con sus obligaciones, dirigiéndonos al Servicio de atención al Cliente de la entidad, mediante carta certificada con acuse de recibo, reclamando que se nos entregue la documentación de lo firmado.

*En la notaria donde se firmaron, pagando una copia de las mismas


2º VER SI TENEMOS LA OFERTA VINCULANTE

*Si esta cumple los requisitos exigido por ley según todos los supuestos explicados anteriormente.

*Ocurre muchas veces que en las escrituras hipotecarias hacen referencia a la existencia de esa Oferta Vinculante, y esta no está en nuestra escritura, o no la encontramos por estar enmascarada en la maraña de la abrumadora información de las escrituras.

Ante esos supuestos, tendremos que reclamar fehacientemente al Servicio de Atención al Cliente, que nos proporcionen esa Oferta Vinculante utilizando la carta que tenemos en el foro en este enlace

https://app.box.com/s/6qp9oi9kzfdvzlgkhj58


3º RECLAMAR A LA ENTIDAD LA ELIMINACIÓN DE LA CLAUSULA SUELO

*Si reclamamos la eliminación de la cláusula suelo basándonos en la sentencia del Tribunal Supremo de mayo del 2013 utilizaremos este escrito que tenemos en el foro, pinchando en este enlace

https://app.box.com/s/j7t6vb844ktapgno8vyl

*Si reclamamos la eliminación de la cláusula suelo sin oferta vinculante o con ella pero entregada fuera de plazo y/o incumpliendo las obligaciones estipuladas por ley, utilizaremos este escrito que tenemos en el foro, pinchando en este enlace

https://app.box.com/s/zcq9t3qedhit84mj02h1

En ambos supuestos adjuntaremos tabla Excel donde habremos calculado, cuanto nos han cobrado de más con la aplicación de la cláusula suelo en nuestro préstamo hipotecario desde el inicio del mismo y adjuntarla a nuestra reclamación. Para ello existen numerosas calculadoras en Internet que nos ayudaran a poder hacerlo.

"En caso de que no sepáis, no queráis y/o preferís que sea un profesional entendido en la materia quien os la haga, os podéis poner en contacto en estoyconacusa@gmail.com y se os orientara, dejando claro que en ACUSA seremos meros mediadores entre el profesional y vosotros".

[Jufranmo]

pedazo de trabajo te has currado...me encanta estar aki con personas como tu ,es una gran ayuda ...

[cristal]

Muy bueno nena, Gran trabajo!!!

[Maria Hurtado]

nenita¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡ ¡¡¡¡¡
ante usted bella dama me quito el sombrero¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡ peazo de currada, un documento para estudiar y enmarcar y útil a todos
gracias nena, tu vale mucho

[RCB]

En dos palabras: ESPECTA - CULAR !!!!!

[Celes]

Nena, nenita nena, ya te a costado subir la información, desde que te la envié, eh!!!

Pues eso, impresionante, de aquí salimos catedráticos con honores

[Menta]

Que buen trabajo nena!!!!

[Nena]

Nena, nenita nena, ya te a costado subir la información, desde que te la envié, eh!!!

Pues eso, impresionante, de aquí salimos catedráticos con honores

jajajajaajajajaja