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La comisión de apertura: otra posible cláusula abusiva de la banca en las hipotecas
Buenas, aquí os dejo una Noticia que ya lleva meses rulando por ahí, a los Gastos de Formalización de Hipoteca, que los Bancos no quieren ni oir a hablar de ellos, pues le ha salido otra posible claúsula abusiva, estaremos atentos a este noticia, ya que están saliendo sentencias favorables al Respecto. Un saludo Compañer@s.
La comisión de apertura: otra posible cláusula abusiva de la banca en las hipotecas.La comisión de apertura de una hipoteca es el importe que cobra el banco al formalizar el préstamo y cuya justificación es la de cubrir los gastos administrativos y de gestión de dicho préstamo.
Su cuantía, que supone una notable carga que se ha de desembolsar al inicio de la vida del préstamo, suele oscilar entre el 0,5% y el 2% calculado sobre el total del importe solicitado. Se trata de un porcentaje fijado de manera indiscriminada por cada entidad, sin que haya un baremo que unifique el criterio de aplicación, ni la posible progresividad o decrecimiento de la cuota porcentual en base a los diferentes tramos o cuantías que se puedan solicitar.
El desembolso por parte del deudor hipotecario se suele hacer en efectivo una vez se ha concedido el préstamo y en el momento de su formalización. En algunas ocasiones, y ante la falta de liquidez del prestatario, el banco accede a financiárselo junto con el capital solicitado, de manera que sobre dicha comisión de apertura se le va a girar durante toda la vida de la hipoteca el interés remuneratorio pactado.
¿Cuáles son los requisitos que ha de cumplir la comisión de apertura y, en general, cualquier comisión bancaria?
Según la normativa que regula las comisiones bancarias en general, concretamente la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que derogó la Orden de 12 de diciembre de 1989, que las regulaba igualmente; dichas comisiones han de responder a servicios prestados y aceptados o solicitados por el cliente.
Es decir, la comisión resultará adecuada, y el cliente habrá de abonarla, si solicitó los determinados servicios correspondientes a la misma, o si dichos servicios concretos se prestaron y fueron aceptados.
Por tanto, resulta imprescindible recalcar que los servicios que se corresponden con el precio de la comisión, han de ser: 1) aceptados o solicitados por el cliente bancario, 2) prestados por la entidad, 3) han de ser concretos y reales, es decir, que se puedan demostrar.
¿Se puede considerar que la cláusula que contiene la comisión de apertura de una hipoteca puede ser abusiva?
Aunque la jurisprudencia todavía no es pacífica, ya hay sentencias (la mayoría), que indican que efectivamente nos encontramos ante otra de las muchas cláusulas abusivas que nos “cuelan” en el contrato de hipoteca; y las razones se encuentran precisamente en averiguar, y por tanto demostrar, si el importe de la comisión obedece o no, a un gasto que tuvo que hacer el Banco por la concesión de la hipoteca.
Nos encontramos con una cláusula, que, en su contenido genérico, no resulta negociada entre banco e hipotecado. Ha sido redactada para una generalidad de contratos iguales o similares, por lo que se ha impuesto en el contrato de préstamo por parte de la entidad financiera.
Para considerar abusiva una cláusula, hay que acudir al criterio general expresado en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, la que nos dice que: “se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
En este sentido, y por falta de reciprocidad, sería abusiva una cláusula que impusiera comisiones sin causa, esto es que no estuvieran basadas en la prestación de un servicio concreto por el profesional o empresario.
Y es en este caso, en el que puede estar la comisión de apertura, que aun pactada en el contrato, no encuentre explicación alguna, pues se tendría que acreditar por parte del profesional o entidad financiera prestamista que dicho gasto se corresponde con determinadas gestiones reales y concretas.
En este sentido ya tenemos pronunciamientos de las Audiencias Provinciales como las de Madrid, Zaragoza y Asturias, las que se han sumado a la consolidada doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que sostiene que los gastos y comisiones han de quedar debidamente justificados en el sentido de que obedecen a servicios efectivamente prestados.
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Esperemos que se haga realidad y se declare como abusiva.
No se como se haran actualmente las hipotecas, pero la mia como la de muchos, nos la metian doblada y encima cuadrada. Un tocho de clausulas y todas juntitas.
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La comisión de apertura: otra posible cláusula abusiva de la banca en las hipotecas
Fijaros en la cláusula número 4 de vuestra escritura....
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Última edición por Gofi; 03/12/2017 a las 19:04
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Y la comisión de estudio, otra que tal.
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Buenas compañer@s , siguiendo con este Tema, os dejo algunos resumenes de Sentencias declarando abusiva y por tanto "nula" la comisión de apertura que los Bancos cobran al formalizar el Préstamo para la Hipoteca, son concretamente, las Audiencias de Zaragoza y Asturias, y el Juzgado nº1 de Cartagena, en breve se prevee que salgan más Sentencias favorables a este Tema.
– Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 5ª), Auto 5.01.2017:
” Existencia de comisión de apertura por importe de 2.800 euros. No consta, y tal prueba era de la ejecutante (el Banco), que tal concepto obedeciese a efectivos gastos o servicios prestados por la entidad, en cuanto ni siquiera como gastos de estudio, lo que no se alega, pudiera justificarse que el cálculo del riesgo de la operación realizado por la ejecutante se pusiera a cargo de los ejecutados sin la correspondiente explicación, comprensión en todos sus extremos y aceptación expresa de tal gasto.Por otra parte, tales operaciones de cálculo del riesgo, viabilidad e instrumentalización del préstamo en la organización interna, aspectos contables y económicos, son inherentes a la operativa bancaria y no pueden, sin una expresa asunción con plena información y efectiva negociación, ser puestos a cargo de la demandada, con lo que la imposición de tal comisión ha de ser declarada nula, anulada su asunción y retrotraída la cantidad pagada.”
– Juzgado 1ª Instancia nº 5 Cartagena, sentencia 28.04.2017
“Se estableció en la cláusula cuarta del contrato una comisión de apertura , la cual alcazaba un importe de 1.350 euros.El fundamento séptimo de la contestación a la demanda se opone a la declaración de abusividad de esta cláusula manifestando que esta comisión “es aceptada desde tiempo inmemorial no solo por el Banco de España, sino además, por el tráfico bancario”, así como que la misma fue aceptada por la parte contraria.La Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989 – actualmente derogada por Orden de 28 de octubre de 2011 – respecto a las tarifas de las comisiones establece que las mismas “deberán responder a la prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria de un préstamo“, que deberán “responder a servicios prestados o gastos habidos. En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente”.En presente caso el Banco no ha alegado que la comisión de apertura se deba gestiones concretas y reales, y cuál sería su coste – la tasación la ha pagado también el cliente bancario -. No se ha acreditado actividad de estudio alguno por la entidad de crédito. Por lo que debe declarase la nulidad de la cláusula por abusiva, artículo 83 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y con el derecho el derecho del consumidor a ser reintegrado en la cantidad pagada por esta cláusula, 1.350 euros.”
– Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª), sentencia 2.06.2017:
” …aun cuando como se argumentaba en la contestación la validez de las comisiones y entre otras la de apertura, viene expresamente admitida por la normativa bancaria, ello lo es siempre que respondan a un servicio efectivo al cliente bancario, como asi ya apuntaba la vigente en la fecha de concesión del préstamo y recoge expresamente la actual, representada por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 29 de octubre 2011.Asi lo establece el párrafo segundo del art. 3.1 de la citada orden con arreglo al cual, ” Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos “.De donde resulta que al igual que sucede con el resto de comisiones, rige respecto a la misma el principio de “realidad del servicio remunerado” para su aplicación, de forma que si no hay servicio o gasto, no puede haber comisión lo que justifica la declaración de abusividad de la misma.Ciertamente la actual Ley General Defensa consumidores y Usuarios en su artículo 87.5, reconoce la legitimidad de la facturación por el empresario al consumidor de aquellos costes no repercutidos en el precio (indisolublemente unidos al inicio del servicio) pero, además de que su interpretación debe de ser restrictiva con restringida proyección a determinados sectores empresariales, el coste deberá repercutirse adecuada o proporcionalmente al gasto o servicio efectivamente habidos o prestados, proporcionalidad que si no se da incidiría negativamente en el equilibrio prestacional a que se refiere el art. 80 de L.G.D.C.U . y que en el caso ni tan siquiera se ha intentado justificar.De forma y concluyendo que como sea que la dicha comisión no se percibe como correspondiente a servicio o gasto real y efectivo alguno y además tampoco (considerado como gasto difuso inherente a la actividad de la concesión del préstamos) se conoce ni acreditó su proporcionalidad, debe de mantenerse su declaración de nulidad.”.
Un Saludo y Felices Fiestas compañer@s.
Última edición por Gofi; 09/12/2017 a las 10:39
ASOCIATE A ACUSA , PARA PODER SEGUIR AYUDANDO A PERSONAS CON TUS MISMOS PROBLEMAS.
"Nunca se sabe lo que se es ser fuerte, hasta que ser fuerte es la única opción".
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Pues otra a reclamar en cuanto se pueda.
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Aqui en Mallorca se paga con los gastos ,por la Audiencia Provincial desde Noviembre del 2017 para que lo sumeis a sentencias
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Hay algún modelo de carta para reclamar la comisión de apertura?,es que sólo veo la de gastos generales de la hipoteca.Gracias.